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溫州現最嚴土地拍賣“新規” 業內:抑制樓市過熱
來源: | 作者:bijiepm | 發布時間: 2017-05-31 | 534 次瀏覽 | 分享到:
日前,市區一宗位于茶山的77畝的組合商住地塊,在增價幅度、建筑高度、土地款繳納期限等方面的規定出現明顯變化。業內人士認為,本次土地“新規”的目的是為了提升土地競拍門檻,使土地市場降溫,并傳遞一種抑制樓市過熱的信號,今后應“因地而異”。

 日前,市區一宗位于茶山的77畝的組合商住地塊,在增價幅度、建筑高度、土地款繳納期限等方面的規定出現明顯變化。業內人士認為,本次土地“新規”的目的是為了提升土地競拍門檻,使土地市場降溫,并傳遞一種抑制樓市過熱的信號,今后應“因地而異”。

  新掛牌地塊變化多

  時隔兩個月,市區土地再次掛牌出讓。日前,梧田片區茶山單元F-09a、F-09d地塊掛牌,將于6月28日出讓。據市公共資源交易中心信息顯示,該組合地塊位于甌海區茶山街道霞岙村、睦州垟村,土地用途為商住用地,占地共77畝,總建筑面積13.9萬㎡,起拍總價5.5636億元,起拍樓面價約4000元/㎡。根據出讓公告、出讓須知的內容顯示,本次土地掛牌在增價幅度、建筑高度、土地款繳納期限等方面出現明顯變化。

  變化一:兩個地塊每次分別報價,各自增價幅度不得低于人民幣300萬元

  這意味著開發商在每輪報價時至少增價600萬元,與2015年中央綠軸235畝組合地塊的總加價幅度相當(6個地塊各自增價幅度不得低于100萬元)。此前,市區商住、住宅地塊出讓增價幅度一般為100萬元起,僅有一些規模較大、起拍總價或單價較高的地塊會采取200萬元起、300萬元起的增價幅度。若以樓面價計算,增價幅度達43.13元/㎡,遠超過濱江商務區等地的多宗商住地塊出讓時的增價幅度,接近今年3月“大發”競得的中央綠軸地塊出讓時的增價幅度。

  變化二:兩個地塊的建筑高度均為大于等于40米且小于等于80米

  按照該要求,以最常見的室內層高2.8米計算,建筑至少需達13層,無法采取“高低配”。此前,市區商住、住宅地塊土地出讓時,除個別地塊要求建設超高層建筑限制最低高度外,普遍為限制最高高度,并未出現最低高度的限制。因此,許多開發商為增加溢價空間而采取“高層+洋房”的“高低配”形式。

  變化三:該地塊要求競得人在簽訂成交確認書起15個工作日內全額繳納剩余地價款

  這意味著房企的融資難度加大、財務成本大幅提高。此前,市區多數商住、住宅地塊僅要求1個月內繳納地價款50%,3個月或6個月內全額繳納剩余地價款,時間最短的也為1個月內全額繳納剩余地價款,且總價不高。部分項目在競得土地6個月左右可達到開盤條件。

  記者向有關部門咨詢,上述變化也得到相關工作人員的確認。除上述變化外,該地塊還要求土地成交之日起7個月內進場施工,不得分期建設,這也接近此前市區商住、住宅地塊中最嚴格的要求,且出現頻率較低。

  提升拿地門檻傳遞趨穩信號

  去年下半年以來,部分城市由于樓市過熱開始采取調控措施,除“限購”外,許多城市也對土地市場進行調控,包括無償建設保障房、土地“熔斷”、限價抽簽等。相比較而言,本次我市對土地市場的調控較為溫和。

  受外圍城市及房企對樓市預期的影響,今年春節以來,市區土地市場熱度顯著提升。3月份,中央綠軸地塊、梧田塘西地塊相繼出讓,除本土房企、已進駐溫州的大牌房企外,還吸引了多家國內大牌房企首次前往我市競價。其中,“大發”競得的中央綠軸地塊以24181元/㎡的樓面價成為近6年市區最高樓面單價。4月份,“富力”以14.51億拿下200畝濱海園區地塊,溢價率更是達到162%。此后兩個月時間,市區無商住、住宅土地掛牌。

  溫州市房地產估價師與經紀人協會會長葉維堅表示,本次土地“新規”主要針對目前土地市場過熱現象,體現了我市積極進行自我調控,目的是提升土地競拍門檻,使土地市場降溫。其中,15個工作日內全額繳納地價款非常考驗競拍房企的資金實力;針對目前流行的“高低配”帶來的因產品結構性原因而拉高地價,限制建筑最低高度使開發商無法在地塊中設置排屋、疊墅等產品,難以拉高地價;增價幅度提高在加快土地競拍速度的同時也提高了土地競拍門檻。

  葉維堅認為,土地競拍規則應“因地而異”,由于本次掛牌的茶山地塊并非熱門地塊,這樣的力度比較適合,針對熱門地塊應進一步加強調控力度。更重要的是,對土地市場這種調控傳遞一種抑制樓市過熱的信號,使開發商對樓市的預期趨于穩定。

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